Бизнес-план строительства небольшого бизнес-центра

Для крупных компаний рабочее место является местом силы. Для некоторых владельцев компаний важно создать комфортные условия для эффективной работы сотрудников, а также продемонстрировать статус и успешность организации.

Многие компании малого и среднего бизнеса арендуют офисы, потому что это дешевле.

Факторы, которые говорят в пользу инвестиций в рынок коммерческой недвижимости в России:

  • рост рынка на 2-3% или 1,5 млн м² в год
  • низкий порог входа на рынок, что позволяет работать небольшим компаниям
  • спрос на использование офисов частными предпринимателями и фрилансерами.

В бизнес-проекте будет рассмотрен вариант небольшого бизнес-комплекса с офисной площадью 3500 м².

  • Срок окупаемости — 25 месяцев
  • Первоначальные вложения — 23 280 000 рублей
  • Точка безубыточности на месяц
  • Средняя ежемесячная прибыль — 890 000 рублей

Основной пакет услуг:

1. Аренда офиса А и В классов.

Помещения A класса укомплектованы мебелью, офисным оборудованием и подключены к системам коммуникации АТС и интернет.

Помещения B класса включают только необходимую мебель и проведённые системы коммуникации.

Площадь арендуемых офисов 30-150 м². Допускается перепланировка помещений.

Средняя ставка аренды в центре — 700 рублей за м² в месяц. Это в два раза ниже среднерыночной цены. Ставка может меняться в зависимости от спроса клиентов на офисные помещения.

2. Оборудованный конференц-зал на 50 посадочных мест для проведения пресс-конференций, тренингов, семинаров.

3. Часть помещений на цокольном этаже 200-250 м² будет сдаваться коммерческим предприятиям: кафе, ресторан или столовая.

Центр оснащён круглосуточной системой охраны и пожарной безопасности.

В здании будет парковочные места на 30-40 машин.

Сильные стороны проекта: Слабые стороны проекта:
  • спрос на офисные площади
  • большой выбор каналов продаж и форматов работы с клиентами
  • адаптация к быстро меняющемуся рынку
  • индивидуальный подход к клиентам
  • конкуренция со стороны крупных бизнес-центров
  • неквалифицированный персонал
  • повреждение и выход оборудования из строя оборудования
Возможности проекта: Угрозы проекта:
  • расширение бизнеса — транспортные услуги, бизнес-хостел, коворкинг
  • работа с частными и корпоративными клиентами
  • возможность создания сопутствующих видов бизнеса
  • высокая конкуренция
  • повышение цен на коммунальные услуги
  • повышение арендной платы
  • расторжение договора аренды
  • снижение покупательной способности корпоративного сектора
  • Совокупный объем рынка аренды офисной недвижимости в России оценивается в 300-400 млрд рублей. Например, в Москве и Московской области в 2019 году будет построено и введено в эксплуатацию 1200 объектов коммерческой недвижимости.
  • В среднем эксперты оценивают рост рынка на 2-3% в год. Причем значительное повышение спроса отмечено на помещения A класса и «зеленые офисы» — высокотехнологичные «умные дома». По предположениям к 2021-22 гг. рынок офисной недвижимости может подняться на докризисный уровень и составит более 1,5 млн м² в год.
  • Большую долю рынка — 35% от объёма — составляют некоммерческие, финансовые и инвестиционные компании. На втором месте — компании из сферы телекоммуникаций, медиа и IT. Третье — производственные компании и сектор услуг.
  • Средняя цена аренды офисов в стране зависит от региона. В Москве и Санкт-Петербурге средняя цена аренды офиса А класса равна 24000 рублей за 1 м² в год. В других регионах ставка может быть ниже на 20-30%.

Объем рынка, потенциал роста и средние показатели цен по аренде офисных площадей — обеспечивают доходности в 20-30%. Первый доход от инвестиций в проект можно получить уже через 2-3 года.

Основная задача арендодателя — создать комфортное и функциональное место для работы, оборудованное всем необходимым. На то, как привлечь клиентов и какую маркетинговую стратегию выбрать, влияет специфика бизнес-центра.

Целевая аудитория

  • Компании-юридические лица — представители малого и среднего бизнеса, филиалы крупных корпораций, которые развивают бизнес в новом регионе. Они составляют 70-80% от объёма целевой аудитории.
  • Частные предприниматели. Кроме офисных площадей, проектом предусмотрено сдача в аренду зон для коммерческих целей. Например, в бизнес-центре можно открыть кафе, салон красоты, ресторан или магазин канцелярских товаров. Объем таких клиентов составит 10-15%.
  • Государственные, муниципальные и общественные организации —благотворительные фонды, образовательные учреждения, общественно-политические объединения.
  • Конференц-зал можно сдавать для проведения корпоративных собраний, торжеств или пресс-конференции.

Реклама

  • социальные сети, интернет рассылки
  • сайт, где можно заказать функциональные помещения
  • наружная реклама на баннерах и билбордах в деловой части города — на транспортных развязках, в аэропортах, на вокзалах
  • публикации в деловых печатных изданиях
  • предоставление площадок для конференций и выставок.

Ежемесячный рекламный бюджет проекта — 60 тысяч рублей.

Регистрация

Форма регистрации ООО позволит контрагентам и клиентам бизнес-центра перевыставлять или начислять НДС — переносить косвенный налог на стоимость товаров и услуг на покупателя.

Регистрация бизнес-центра по форме ООО включает подготовку учредительных документов и подачу заявления в местное отделение ФНС. Минимальный уставной капитал составляет 10000 рублей.

Зарегистрировать компанию можно самостоятельно или обратиться в юридическую фирму. Стоимость регистрации, оформление документов, открытие счетов, печати составит 30-40 тысяч рублей.

Время регистрации — до 30 дней.

Строительство, капитальный ремонт и перепланировка объекта потребуют оформление разрешительных и правоустанавливающих документов:

1. Договор аренды земельного участка (на срок до 49 лет) или договор о купле-продаже и свидетельство о регистрации права собственности.

2. Получение разрешения на строительство объекта коммерческой недвижимости от муниципалитета — одобрение проекта отделом архитектуры, постановление о землеотводе, межевании участка и присвоение ему кадастрового номера.

3. Получение разрешения на строительство и одобрение проектной документации от регионального подразделения Ростехнадзора по представлению местного органа исполнительной и законодательной власти (мэрия города или муниципальный комитет, городская дума).

4. Заключение договора подряда с проектной, строительной организацией на выполнение комплекса проектных, планировочных и строительно-монтажных работ.

5. Разрешение на эксплуатацию объекта от местных органов СЭС.

6. Разрешение о соответствии объекта нормам пожарной безопасности.

7. Пакет договоров с местными коммунальными компаниями по обслуживанию объекта — водоснабжение и водоотведение, электрические и телекоммуникации, теплоснабжение, вывоз мусора, периодическая дератизация.

  1. На получение всех разрешений, согласование и оформление проектной, строительной и эксплуатационной документации потребуется в среднем до 1,5 млн рублей и не менее 6 месяцев.
  2. Помещение
  3. Подрядная инжиниринговая компания способна построить офисное здание любой сложности и вместимости за 6 месяцев.

Ключевой фактор успешности бизнеса — местоположение. Оптимальное место размещения бизнес-центра — административная часть в центре города.

Если в городе развита транспортная инфраструктура, можно выбрать место за городом.

Настоящим проектом бизнес-плана предусмотрено возведение офисного центра в близости к деловой части города с населением до 500-700 тысяч человек.

Общая площадь помещений по проекту — 3500 м², включая прилегающая территорию — 500 м². Использование участка будет осуществлено на условии долгосрочной аренды — сроком на 49 лет.

Проект центра предусматривает четыре этажа, включая цокольный.

Функциональные зоны:

  • клиентская — 40 офисных помещений площадью от 30 до 150 м²
  • конференц-зал
  • хозяйственно-бытовая комната
  • административная — офисы персонала, помещение для охраны
  • коммерческая — торговых точки, кафе, салоны связи
  • стоянка на 30-40 машин.

Оборудование

1.Система вентиляции и кондиционирования.

2.Система освещения.

3.Офисное оборудование для персонала (компл.).

4.Компьютерное оборудование (компл.).

5.Коммуникационное оборудование (компл.) — мини -АТС, Wi-Fi. Возможно установить сервер, для хостинга клиентов БЦ.

6.Мебель для офисов (компл.).

7.Оборудование для конференц зала.

8.Мультимедийное оборудование.

9.Хозяйственное и санитарное оборудование (компл).

10. Пожарная сигнализация и противопожарное оборудование.

11.Система видеонаблюдения и охраны.

В качестве дополнительного оборудования рекомендуется использовать пассажирский автотранспорт — например, микроавтобус на 12 человек с тем, чтобы клиентам центра было удобно обеспечивать проведение каких-либо коллективных мероприятий.

Персонал
Кол-во
Зарплата на 1 сотрудника (руб.)
Зарплата Итого (руб.)
Генеральный директор 1 50 000 50 000
Заместитель гендиректора по коммерческой работе с клиентами 1 40 000 40 000
Гл. бухгалтер — кассир 1 40 000 40 000
Бухгалтер материального учета 1 30 000 30 000
Сменный администратор 2 27 000 54 000
Заведующий хозяйством 1 26 000 26 000
Системный администратор 1 30 000 30 000
Рабочий по уходу за зданием 2 23 000 46 000
Электрик 1 24 000 24 000
Садовник-дворник 1 25 000 25 000
Общий фонд ЗП руб. 365 000

Полный расчет ФОТ на 24 месяца с учетом премиальной части и страховых взносов представлен в финансовой модели.

Генеральный директор и его заместитель по коммерческой части работают по ненормированному рабочему графику. Оплата труда производится по схеме «оклад + премия». Размер премии зависит от выручки компании за месячный период.

  • Для сменных администраторов, курирующих повседневную деятельность центра, работают 12 часов за смену, по графику день через день.
  • Остальные сотрудники работают 5 дней в неделю.
  • Оплата труда для персонала производится по схеме «оклад + премия», начисляемая по итогам за квартал, полугодовой и годовой отчетный период.
  • Для обеспечения круглосуточной охраны офисных помещений центра и его периметра будут установлены средства видеонаблюдения внутри и снаружи, и заключен договор с ЧОП.
Инвестиции на открытие
Регистрация, включая получение всех разрешений 1 500 000
Подготовка и утверждение проектной сметной документации 800 000
Создание сайта плюс реклама на первый месяц 110 000
Строительство объекта с общей площадью помещений 3500 кв. м 15 000 000
Закупка оборудования 5 570 000
Прочее 300 000
Итого 23 280 000
Ежемесячные затраты
ФОТ (включая отчисления) 474 070
Долгосрочная аренда земельного участка 3500 кв. м. 175 000
Амортизация 43 611
Коммунальные услуги 350 000
Реклама 60 000
Расходы на клининговые услуги 80 000
Расходы на содержание 1 кв. м офисной площади 200
Расходы на услуги охраны ЧОП 120 000
Итого 1 302 881

Основные показатели рентабельности и эффективности проекта

Показатель Значение
Дисконтированный срок окупаемости, мес. 25
Чистый дисконтированный доход, руб. 6 007 427
Индекс прибыльности 0,74
Внутренняя норма рентабельности,% 77,02
Рентабельность продаж, % 79%

План продаж на 24 месяца с учетом сезонности, прогноз эффективности инвестиций и расчет экономических показателей бизнеса представлен в финансовой модели.

  • риск снижения спроса на офисные помещения со стороны компаний, бизнесов из-за экономического кризиса или снижения общей деловой активности в городе
  • риск конкуренции со стороны аналогичных бизнес-центров или крупных компаний, сдающих офисы в аренду
  • риски, связанные с переводом сотрудников на удаленную работы
  • повышение цен на коммунальные услуги и рост финансовых издержек на содержание здания центра, его помещений в надлежащем техническом состоянии.

Финансовая модель бизнес-центра

Оцените бизнес-план

Источник: https://www.beboss.ru/bplans/261-business-center

Бизнес план бизнес-центра

Пока в России будут существовать небольшие частные компании, открытие бизнес-центра будет заманчивой идеей для многих предпринимателей, желающих выгодно вложить и быстро – за один-два года – окупить свободные 8-10 миллионов рублей. Владельцам маленьких фирм выгоднее арендовать помещение для работы, нежели приобретать его в собственность. Это дает возможность собственнику  бизнес-центра быстро возвратить затраты на строительство и обустройство здания, чтобы затем получать стабильную прибыль от сдачи в аренду коммерческих помещений.

Читайте также:  Лучшие бизнес-идеи для небольшого города

Основная концепция бизнес-центра

Главная цель строительства офисного здания – предоставление малому бизнесу возможности обустроить собственный офис. Открытие центра дает предпринимателям две возможности: выкупить у вас помещение или взять его в аренду.

В таблице сравниваются оба этих варианта для двухэтажного офисного здания на 20 помещений, построенного в городе-«миллионнике» в 10-15 минутах езды на транспорте от исторического центра. Площадь одного офиса – 25 кв. м.

Вид сделки Характер дохода Прибыль, руб. Соотношение количества помещений
Покупка Разовый 2350000 25%
Аренда Постоянный 28000/мес. 75%

Продажа помещения бизнес-центра выгодна владельцу здания только тогда, когда необходимо получить значительную сумму сразу. Однако, чтобы бизнес-план показал бОльшую рентабельность, основную часть помещений целесообразно именно сдавать в аренду, получая стабильный и растущий доход.

Какое здание выгоднее строить?

Бизнес-план рассматриваемого Центра включает в себя детальное описание основных параметров здания. Это важный момент, потому что открытие многоэтажного офисного «муравейника» в среднем российском городе просто экономически неоправданно.

Затраты на постройку могут вырасти в 2-3 раза, а часть офисов будет простаивать вследствие того, что желающих арендовать помещение именно у вас может и не оказаться.

30-50 офисных помещений площадью от 15 до 50 «квадратов», размещенных на 2-3 этажах – таков идеальный образ бизнес-центра среднего российского города.

Небольшие размеры здания и скромная общая площадь (в нашем случае – 750 кв. м. на 3 этажа) позволят:

  • сократить расходы на возведении дополнительных сооружений общего пользования (санузлы, лифты), которые вам никакой прибыли не принесут;
  • упростить процедуру получения разрешения на строительство в горархитектуре – ведомстве, строго следящим за тем, чтобы многоэтажные новостройки не нарушали гармонию исторического центра города.

Бизнес-план предполагает, что на этаже будет размещаться 12 офисных помещений суммарной площадью 220 «квадратов» (30 кв. м. будет приходиться на места общего пользования).

При этом полезную площадь офисов можно изменять при помощи перегородок. Чаще всего это делается по просьбе арендатора, не имеющего возможности платить за лишние неиспользуемые квадратные метры.

Основные характеристики «среднего» бизнес-центра:

Параметр Значение
Этажность 3
Общая/полезная площадь 750/660
Количество офисов в здании 36
Материал стен кирпич
Сроки возведения 6 месяцев
Стоимость: общая/строительных работ, млн руб. 8,32/4,96

Земельный вопрос

Хороший бизнес-план обязательно уделит внимание и проблеме выбора места. Если вы хотите окупить вложенные средства как можно быстрее, стоит позаботиться, чтобы стоимость аренды была высокой, а спрос стабильным. Потому имеет смысл строиться как можно ближе к финансово-деловому центру города.

Если такое место удастся найти, внешний вид здания придется согласовывать в муниципальных органах власти.

Там же будет решаться вопрос о покупке или передаче вам в аренду на длительный срок (от 25 до 50 лет) земельного участка под строительство.

Эксперты говорят, что если есть возможность выбора из названных вариантов – значительно выгоднее взять в аренду, так как земля в центрах городов стоит недешево.

Расходы на строительство Центра и арендная плата

В таблице приведены усредненные цифры «миллионника» Центральной полосы России. Также она предусматривает, что процесс строительства длится с марта по октябрь одного года.

Статья расходов Сумма, млн руб.
Строительные материалы 2,85
Работы, аренда техники 4,96
Подведение коммуникаций 0,51
Согласование строительства на всех этапах 0,32
Аренда земельного участка/год 0,15
Итого: 8790000 рублей

Специалисты говорят, что не стоит экономить ни на стройматериалах, ни на проведении строительных работ. Чем лучше бригада рабочих будет стимулироваться финансово, тем надежнее и долговечнее окажется сооружение, тем комфортнее и безопаснее будет находиться людям на арендованной у вас территории. От этого напрямую зависит размер арендной платы, а, значит, и вашей прибыли.

Мониторинг рынка

Конечно, прежде чем приобретать землю и закладывать фундамент, разумно провести анализ рынка. И поскольку рассматриваемый бизнес сегодня находится «на подъеме», в вашем городе, скорее всего, уже имеются похожие центры.

Поэтому потенциальному клиенту придется предоставлять более выгодные условия, делать скидки (по крайней мере, на первых порах), учиться угадывать их желания. Для достижения лучших результатов полезно понаблюдать за конкурентами, но не стоит слепо копировать их приемы работы.

Лучше придумать нечто уникальное, не представленное на рынке офисной недвижимости.

В некоторых случаях имеет смысл заказать специалистам социологическое исследование рынка, в которое нужно будет вложить отнюдь не маленькие деньги.

Эта статья расходов, вместе с первоначальными затратами на рекламу, составит 40-70 тысяч рублей, однако вы сможете быть уверенными в том, что, по крайней мере 75-80% предоставляемых вами в аренду площадей будут постоянно приносить вам «живую» прибыль.

Расчет чистой ежегодной прибыли

Итак, представим, что из 36 наших офисов девять (25%) были выкуплены представителями малого бизнеса по средней цене 2,35 млн рублей.

Уже эти сделки позволят полностью компенсировать расходы на строительство (8,79 млн) и обустройство (2,8 млн) здания, а также прочие сопутствующие расходы (1,54 млн).

Кроме того, после продажи остается прибыль, составляющая приблизительно 6 млн рублей (за вычетом налоговых выплат). Минус в том, что эти офисы можно «вычеркнуть» из статей более поздних и постоянных доходов.

Если оставшиеся 27 помещений сдавать по минимальной на сегодня цене в 700 рублей за квадратный метр, ежемесячная прибыль составит 700*660=462 тыс. рублей. Из этой суммы следует вычесть налог на прибыль (ЕНВД – 69,3 тыс. руб.) и расходы по содержанию здания в целом и офисов (125 тыс. руб.). Таким образом, предприниматель будет зарабатывать почти 270 тыс. рублей в месяц.

Конечно, нужно понимать, что в реальной жизни примерно 20-25% площадей будут пустовать и не приносить прибыли, однако опыт показывает, что и средняя арендная плата заметно выше наших расчетных 700 рублей.

Поэтому открытие бизнес-центра – дело высокорентабельное, окупающее расходы за 1,5-2 года и в дальнейшем приносящее стабильную, возрастающую с каждым днем прибыль. Но принимаясь за реализацию проекта следует знать, что первоначальные затраты составят довольно значительную сумму.

Источник: https://finhow.ru/business/biznes-plan-biznes-centra/

Бизнес-план строительства бизнес-центра

Главные черты успешного предприятия – перспективы роста и развития, а также извлечение прибыли в условиях современного экономического кризиса.

Строительство бизнес-центра с целью последующего получения дохода от сдачи в аренду офисных площадей – перспективное предприятие, требующее серьезных первоначальных капиталовложений, однако способное обеспечить начинающего предпринимателя доходным потоком в течение длительного периода времени.

Бизнес-план строительства бизнес-центра представляет собой совокупность методических указаний относительно процесса регистрации проекта, подбора места расположения здания, непосредственного процесса производства строительных работ, а также финансовые аналитические данные проекта.

Описание проекта и его цели

Цель бизнес-плана – создание высокодоходного предприятия в форме бизнес-центра с последующей сдачей в аренду офисных площадей и систематическим извлечением стабильной прибыли. Помимо прочего, проект направлен на удовлетворение местного уровня спроса на аренду офисных и торговых площадей.

Несмотря на необходимость серьезных первоначальных инвестиций на этапе организации бизнеса, бизнес-проект, подразумевающий строительство бизнес-центра, относится к высокорентабельным и окупаемым в условиях современного кризиса видам предпринимательской деятельности.

Суть проекта сводится к созданию офисных и торговых площадей и предоставление их клиентам посредством продажи или сдачи в аренду.

Первый способ, хотя и ведет к снижению сроков окупаемости первоначальных инвестиций начинающего предпринимателя, однако не подразумевает постоянного получения прибыли, благодаря чему не является распространенным и оптимальным вариантом, в отличие от сдачи торговых и офисных площадей клиентам в аренду, которая в разы повышает показатели рентабельности проекта. Также это основополагающий фактор в вопросе перспективности предприятия и обеспечения начинающего предпринимателя источником прибыли.

Какое здание выгоднее строить?

Для того чтобы на стадии планирования и организации предпринимательской деятельности правильно определиться с выбором размеров, площади и других параметров бизнес-центра, следует учитывать город и регион расположения здания.

Строительство многоэтажного бизнес-центра с большой площадью предоставляемых в аренду или на продажу торговых и офисных помещений в небольшом российском городе представляется низкорентабельным и неперспективным предприятием, поскольку предпринимателю не удастся найти нужное количество клиентов и большая часть торговых и офисных помещений будут простаивать, не принося доход.

Для небольших и средних отечественных городов оптимальным вариантом станет размещение двух- или трехэтажного бизнес-центра, предоставляющего торговые точки и офисы в количестве не более 50 помещений, от 20 до 50 квадратных метров каждое.

Небольшая высота здания, а также общая площадь и количество предоставляемых в аренду помещений бизнес-центра позволят не только в значительной степени сократить стартовые инвестиции в бизнес-проект, но и получить необходимую разрешительную документацию в упрощенном порядке, в сравнении с процессом регистрации многоэтажного бизнес-центра в мегаполисе.

Читайте также:  Как открыть магазин детской одежды с нуля

Внутренние и внешние факторы успешной работы бизнес-центра

На практике существует ряд внутренних и внешних факторов, совокупность которых напрямую оказывает влияние на успешность функционирования бизнес-центра. К внешним факторам относится:

  • удобство, выгодность и доступность места расположения здания;
  • местный уровень конкуренции в избранном регионе осуществления деятельности;
  • уровень клиентского спроса на предоставляемые в аренду торговые и офисные помещения.

В то же время внутренними факторами, оказывающими прямое влияние на успешность и перспективность роста и развития бизнес-центра, являются:

  • уровень планирования и организации бизнеса;
  • избранная форма осуществления предпринимательской деятельности и система налогообложения;
  • грамотный подход к организации и проведению маркетинговых и рекламных мероприятий;
  • дизайн интерьера бизнес-центра, ассортимент предоставляемых услуг и качество сервиса.

Сильные и слабые стороны проекта

Достоинствами рассматриваемого проекта являются:

  • высокая клиентская востребованность в отдельных городах и регионах страны;
  • перспективы роста и развития бизнеса;
  • возможность предоставления дополнительных услуг и получения постоянного стабильного дохода.

К слабым сторонам проекта, основанного на строительстве бизнес-центра с последующей сдачей в аренду офисных и торговых помещений, относятся:

  • необходимость внушительных стартовых капиталовложений;
  • высокий уровень конкуренции;
  • низкий клиентский спрос в конкретных городах и населенных пунктах.

Этапы организации бизнеса

Регистрация деятельности

Первоначальный этап реализации проекта – прохождение обязательной процедуры регистрации предпринимательской деятельности.

Начинающему предпринимателю необходимо зарегистрировать юридическое лицо – общество с ограниченной ответственностью является наиболее благоприятным вариантом, однако осуществлять строительство и последующую эксплуатацию бизнес-центра с целью извлечения прибыли можно в качестве акционерного общества открытого или закрытого типа.

Помимо прочего, на этапе организации строительства необходимо получить соответствующую разрешительную документацию. Также по окончании строительных работ для ввода здания в эксплуатацию понадобятся разрешения санитарно-эпидемиологической службы и местной пожарной инспекции.

Расположение объекта

Основная трудность, с которой придется столкнуться начинающему предпринимателю на стадии организации проекта, заключается в правильном выборе места расположения будущего бизнес-центра.

От грамотного и продуманного подхода к решению данного вопроса напрямую зависит эффективность дальнейшего осуществления деятельности, успешность реализации проекта в целом, а также формирование доходной части бюджета предприятия.

Трудность заключается, помимо прочего, в поиске свободного и доступного земельного участка под строительство бизнес-центра необходимой площади в конкретном районе города.

Земельный участок под строительство рекомендуется выбирать с учетом ближайшего возможного расположения к деловому центру мегаполиса или центру города. Выгодность расположения бизнес-центра позволит не только привлечь большее число потенциальной целевой аудитории, но также участвовать в конкурентной борьбе на местном уровне с максимальной эффективностью.

Составление и утверждение проекта здания

Утверждение генерального проекта здания и одобрение необходимой проектной документации в соответствующем контрольном государственном органе – важный предварительный этап, предопределяющий непосредственное производство строительных работ.

Генеральный план здания в обязательном порядке должен предусматривать грамотное и экономное размещение торговых и офисных помещений, их связующих звеньев, а также отдельных элементов здания.

Кроме того, утвержденная проектная документация должна предусматривать эффективное размещение инженерных коммуникаций и вентиляционных систем.

Для качественного выполнения проектных задач на стадии подготовки к строительным работам рекомендуется обратиться за услугами к специализированному архитектурному агентству с собственными инженерами-проектировщиками.

Строительство

Наиболее важный этап организационных и подготовительных мероприятий с целью эффективной реализации представленного проекта – строительные работы.

Помимо необходимости получения разрешительной документации соответствующих инстанций для запуска строительных работ, процесс строительства, а также используемые материалы и инструменты должны в обязательном порядке соответствовать утвержденным государственным стандартам.

Для качественного и квалифицированного выполнения строительных работ, а также в целях скорой и успешной сдачи здания в эксплуатацию начинающему предпринимателю рекомендуется воспользоваться услугами проверенных и надежных подрядчиков.

Строительные работы – наиболее весомая статья расходной части бюджета бизнес-проекта. Подавляющая часть суммы первоначальных капиталовложений в реализацию бизнес-проекта направлена на приобретение строительных и расходных материалов, а также на стройку и оплату услуг подрядчика.

По окончании основополагающих строительных мероприятий необходимо приступить к ремонту и отделочным работам в помещениях бизнес-центра.

Рекомендуется произвести ремонтные и отделочные работы в общей стилистике, чтобы интерьер бизнес-центра был реализован в одинаково строгом исполнении и в то же время подразумевал возможность производства собственных ремонтных работ арендаторами помещений бизнес-центра.

Запуск и сдача в аренду площадей

Финальным этапом строительных и ремонтно-отделочных работ служит утверждение готового здания бизнес-центра и получение разрешения экспертной комиссии на ввод здания в эксплуатацию. Офисные и торговые помещения подготавливаются для сдачи в аренду, составляются образцы договоров аренды, формируется пакет необходимой документации.

Помимо администраторов и менеджеров по работе с клиентами бизнес-центра, следует позаботиться о том, чтобы при заключении сделок с арендаторами присутствовал юрист предприятия.

В том случае, если расходы на формирование полнофункционального юридического отдела бизнес-центра начинающему предпринимателю представляются необоснованными, рекомендуется воспользоваться услугами сторонних компаний, осуществляющих юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

От грамотного, тщательно продуманного и спланированного подхода к финальному этапу запуска бизнес-центра, а также юридическому сопровождению сделок напрямую зависит успешность дальнейшей деятельности организации и формирование доходной части бюджета бизнес-проекта, оценка уровня рентабельности и сроки окупаемости.

Финансовые показатели проекта

Инвестиции в строительство и текущие расходы

Как указывалось ранее, рассматриваемый бизнес-проект относится к предприятиям с большими объемами инвестиций, необходимых для организации предпринимательской деятельности.

Стартовые капиталовложения представлены не только затратами на регистрацию и производство строительных работ, но также расходами на эффективный маркетинг и формирование первоначальной клиентской базы.

Объемы стартовых инвестиций в реализацию бизнес-проекта, подразумевающего глобальное строительство, варьируются в различной степени и в среднем могут составлять от 50 до 200 миллионов рублей.

Текущие регулярные расходы организации направлены на:

  • уплату налоговых платежей в бюджеты различных уровней;
  • обслуживание и проведение регулярных ремонтных работ в бизнес-центре;
  • выплату заработной платы постоянно трудоустроенным сотрудникам компании, администраторам, охране и техническому персоналу;
  • проведение регулярных рекламных мероприятий с целью привлечения новых клиентов.

Расчет прибыли, оценка рентабельности проекта

Прибыль формируется исключительно от сдачи в аренду либо продажи клиентам офисных и торговых площадей эксплуатируемого бизнес-центра.

Продажа помещений подразумевает мгновенный, однако непостоянный доход, благодаря чему является менее предпочтительным вариантом формирования бюджета компании.

При текущих вводных данных срок окупаемости рассматриваемого высокорентабельного бизнес-проекта составит от 2 до 3 лет.

Купить готовый бизнес план

Источник: https://xn—-8sbebdgd0blkrk1oe.xn--p1ai/biznes-plan/stroitelstvo/biznes-centr.html

Бизнес-план бизнес-комплекса

Основная цель бизнес-плана бизнес-центра — это постройка и сдача в аренду/продажа подходящих, удобных и оборудованных помещений под офис и торговые площадки. Сопутствующие цели:

  1. Создание центра, приносящего стабильную прибыль;
  2. Организация арендных помещений, для удовлетворения рынка спроса;
  3. Предоставление возможности открытия собственных офисов малому бизнесу и индивидуальным предпринимателям.

Расчетная площадь для строительства будет зависеть от региона проживания, количества населения в городе, нуждаемости рынка в арендных помещениях и т.д. Эти все факторы необходимо учесть при составлении бизнес-плана.

Источник денежных средств на проект — личные сбережения, кредит, взятый в банке, привлечение заинтересованных в прибыли инвесторов.Стоимость бизнес-комплекса — 250÷300 млн. рублей. Окупаемость— 2÷3 года постоянной работы.

Для организации данного бизнеса наиболее предпочтительно иметь собственные наличные средства, хотя бы частично, что позволит избежать больших ежемесячных расходов на выплату кредита банку и значительно сэкономить на процентной ставке.

Поэтому личные сбережения и привлечение инвесторов — предпочтительный вариант капиталовложения. При оформлении кредита на строительство в банке, следует учесть расходы на ежемесячную плату и выплату процентов по кредиту, на страхование жизни, строительства и т.п.

Основные шаги в реализации данного плана приведены в таблице 1. Таблица 1 — Шаги выполнения бизнес-плана

Шаг выполнения Время выполнения
Заключение необходимых договоров (с инвестором, с банком на получение кредита) 30 дней
Зачисление и получение средств на расчетный счет 30 дней
Оформление необходимых регистрационных документов (постановка на учет в администрации, налоговом органе и т.п.) 60-120 дней
Аренда/покупка подходящей по площади и расположению территории 60 дней
Оформление документации 180 дней
Строительство от 1 года
Монтаж оборудования и мебели от 6 месяцев
Подбор квалифицированного персонала 30 дней
Проведение маркетинговых компаний от 30 дней до 1 года
Читайте также:  Как открыть мясной магазин

Главное назначение бизнес-центра — это создание комфортных помещений для сдачи в аренду/продажи офисов предприятиям малого бизнеса. Сосредоточение в одном месте большого количества предпринимателей, позволяет им увеличить объем продаж на 10÷15%.

Территорию для постройки такого центра необходимо подыскивать ближе к центру, где проходит вся финансовая и деловая деятельность жизни города.

Благодаря удачно выбранному местоположению, можно получить постоянный поток клиентуры и помещения, сдаваемые в аренду, не будут пустовать, что крайне важно, для получения стабильного и растущего дохода для арендатора. Найти пустующую территорию для строительства в центре города по недорогой цене — довольно непростая задача.

Зачастую бизнес-комплексы строятся ближе к окраине, что при грамотно организованной рекламной компании не мешает им становиться центром торговли и местом, пользующимся спросом у покупателей. Территорию можно и взять в аренду на долгий срок 30÷50 лет, что позволит сократить дополнительные расходы на приобретение земельного участка.

Успешная сдача в аренду/продажа помещений зависит от нескольких факторов, приведенных ниже:

  • рядом основная транспортная магистраль города;
  • наличие основных коммуникаций высокого качества (вентиляция, кондиционирование, работающие лифты, эскалаторы и т.д.);
  • безлимитный высокоскоростной интернет, включая Wi-Fi;
  • качественно выполненная отделка помещений;
  • наличие системы безопасности (пожарная и охранная сигнализации) и квалифицированного персонала, обеспечивающего круглосуточную охрану здания.

Постройка многоэтажного здания (более 3-х этажей) потребует дополнительного оформления разрешительных документов и, следовательно, вызовет увеличение расходов. Возрастут расходы и на строительные, отделочные материалы, оборудование и т.п.

Более рентабельное здание — это 2÷3 этажа, площадью около 600÷750 м2, разбитом на офисные помещения по 20÷50 м2. Архитектура самого здания и его внутренняя планировка должна быть согласно утвержденному проекту бизнес-плана.

Для выбора подходящего по строению комплекса, необходимо рассмотреть несколько вариантов, разработанных архитекторами и дизайнерами с большим опытом работы и хорошими рекомендациями.

На данном этапе строительства не стоит экономить, так как в будущем от этого будет зависеть доход от сдачи в аренду/продажи. В проекты могут быть представлены:

  1. Помещения для офисов;
  2. Помещения под торговые площадки;
  3. Заведения общепита;
  4. Конференц-зал;
  5. Помещения для отдыха.

Еще одним важным моментом при составлении проекта — резервирование места под автомобильную парковку. Какой она будет подземной, в отдельно стоящем здании или стандартной, выбор за организатором бизнеса.

Построив парковочные места для автомобилей можно резко выделиться на фоне конкурентов, так как в динамично развивающихся городах, парковка редкость. Стоит заложить в план расходов и этот дополнительный пункт. Проект по постройке бизнес-центра должен быть тщательно проработан и просчитан.

Если здание будет обычным (стандартным), то оно не вызовет интерес у клиентов. 

Бизнес-центр должен привлекать взгляд прохожих выделять из толпы серых обыденных зданий своей новизной, оригинальными фасадами, окнами, применением качественных современных материалов, быть необычным по архитектуре.

На рынке существует много компаний, при найме которых можно построить бизнес-центр, отвечающий всем нормам и стандартам строительства, эстетическим требованиям, отличающийся уникальностью и современностью. Следует проанализировать их опыт в строительстве комплексов подобного рода.

Не стоит экономить на строительной компании и выборе подрядчика! В таблице 2 приведены примерные строительные расходы на 2-х этажное здание, без учета расходов на заработную плату рабочих. Таблица 2 — Ориентировочные строительные расходы

Расходы Цена, млн.руб
Материалы для стройки 3
Аренда спецтехники 5
Проведение коммуникационных систем 1
Оформление документов 0,5
Аренда территории, за год 0,2
Итого: 9,7

Необходимо к этим расходам прибавить еще 20÷30% на непредвиденные обстоятельства. По рекомендации специалистов, не нужно экономить на строительных материалах и работах. Чем квалифицированнее будет бригада строителей, тем лучше и качественнее будет построено здание.

От всех этих факторов будет зависеть плата за аренду помещений и вследствие чего получаемый доход. Стоит учесть, что чем необычен проект, тем больше в него придется вложиться.

Яркий фасад, с нестандартной формой, окна, выполненные под индивидуальный заказ, внутренняя отделка из качественных материалов все это потребует дополнительных вложений, которые следует учесть при составлении бизнес-плана. Необходимо просчитать на спрос стоит ли оснащать мебелью помещения.

Этот вопрос подлежит тщательной проработке, так как можно вложиться в дорогую качественную мебель, а она не подойдет к общему стилю арендовавшего/купившего офис.

Перед постройкой здания для бизнес-центра необходимо внести расходы на проведение исследований рынка. В каждом городе, независимо от численности его населения, есть подобные центры, которые могут стать конкурентами в этой отрасли бизнеса.

Поэтому стоит провести статистическое изучение таких объектов, проанализировать их, найти сильные и слабые стороны в работе. В самом начале функционирования нового комплекса, необходимо предоставлять скидки заинтересованным клиентам, постараться угадывать их пожелания и предпочтения.

Необходимо, выработать собственную стратегию привлечения потока постоянных клиентов, отличную от конкурентов. Только работая с каждым из них по индивидуальной программе, можно побороть конкуренцию в данном виде бизнеса.

Перед началом строительства, необходимо исследовать рынок на помещения какого класса (A, B, C) наиболее высокий спрос у бизнесменов. От этого будет зависеть стоимость отделки офисов и, следовательно, вложения будут ниже или больше.

Только тщательно проанализировав рынок можно сократить расходы на простой пустых помещений. Если нанимать специалистов для данной статистической работы, то следует заложить в план расходов дополнительные 50000÷60000 рублей.

Благодаря использованию в строительстве качественных материалов, работе квалифицированного персонала, оригинальности построенного здания в центре можно быстро войти в этот рынок и обогнать конкурентов. Для увеличения потока постоянных клиентов не следует пренебрегать рекламой. Благодаря грамотно проведенной рекламной компании можно сдать в аренду или продать офисные помещения до сдачи в эксплуатацию комплекса. 

Инструментами рекламы могут стать:

  • Реклама в местных газетах, журналах и т.п.;
  • Реклама около строящегося объекта;
  • Реклама на баннерах вдоль дорог;
  • Реклама на собственном сайте в интернете;
  • Реклама на местном радио и телевидении.

Рекламировать бизнес-центр необходимо начать во время его строительства. Как показывает практика, все площади сдаются в аренду до срока сдачи самого здания.

При постройке бизнес-центра, оборудовании его и сдачи площадей в аренду, в бизнес-плане следует учесть расходы на налоги (на прибыль, на имущество, подоходный, НДС и др.).

Данный масштабный проект потребует найма квалифицированного персонала, поэтому следует учесть расходы на оплату их труда, не следует на этом этапе экономить. Для дополнительной безопасности здание рекомендуется застраховать.

Поэтому перед назначением арендной/предпродажной цены необходимо тщательно подсчитать все затраты, чтобы арендная цена смогла покрыть их все, но в то же время не была слишком завышенной.

При высокой стоимости офисов, многие из них будут пустовать, в результате чего бизнес-комплекс будет нерентабельным. В таблице 3 приведены примеры стоимости арендных помещений в крупных города России. Таблица 3 —Стоимость аренды помещений в городах России

Города России Классы, руб./м2, в месяц
А В С
Москва 5000÷50000 2000÷20000 1500÷10000
Санкт-Петербург 4500÷45000 1500÷18000 1000÷10000
Казань 3500÷35000 1500÷15000 1000÷10000

На отбор подходящего персонала с опытом работы следует отвести дополнительное время не менее 2 месяцев.

Существуют риски, такие как нестабильность экономической ситуации в стране, поэтому следует все застраховать, и постараться уменьшить их воздействие на развитие бизнеса.

Организатор строительства бизнес-центра должен взять под тщательный контроль саму стройку, подрядные организации и нанятый персонал.

Только постоянный контроль позволит избежать срывов сроков строительства и ввода здания в эксплуатацию, переделок после некачественных отделочных работ и т.д.

Открытие бизнес-центров — это высокодоходный бизнес, который первоначально потребует не малых финансовых вложений, физических и моральных сил, огромного багажа знаний и переработку большого объема информации, но в дальнейшем гарантирует стабильно растущий доход, при умелом ведении бизнеса. В настоящее время бизнес на открытии подобных центров актуален и экономически востребован на рынках крупных городов. В городах с небольшой численностью населения данный вид бизнеса потребует проведение большой исследовательской работы по изучению рынка.

Примеры бизнес-планов, предлагаемые у нас, вы можете скачать бесплатно в форматах Word и Excel, а также PDF:

  • Скачать бесплатно бизнес-план бизнес центра

Поделитесь бизнес-планом

Источник: https://FrMall.ru/biznes-plany/post-biznes-centr/

Ссылка на основную публикацию