Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Торгово-развлекательные центры как правило имеют несколько этажей и включают не только торговые площади, но и центры досуга – кинозалы, боулинги, квест-комнаты, островки для развлечения детей на время шопинга родителей, фут-зону. Бизнес-план строительства торгового центра требует от организаторов знания вопроса, четкого видения конечной цели и скрупулезного изучения опыта конкурентов.

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

ТРЦ – относительно новый для нашей страны формат, удачно скопированный с западных моделей, адаптированный для отечественного менталитета и образа жизни.

Неудивительно, что возможность приобрести товары различных категорий в одном месте, перемежая шопинг с кофе и пирожными, пришелся по душе многим. Время, которое было бы бесцельно потрачено в пробках и перемещениях по городу, можно потратить с удовольствием.

Возможность пристроить ребенка в игровой комнате под присмотром педагога становится дополнительным бонусом и склоняет чашу весов в пользу торгового центра.

За всем этим стоит хозяин комплекса, часто – не один, поскольку инвестиции на старте огромны и осилить их в одиночку чаще всего нереально.

Тщательный анализ рынка и основательно выверенный бизнес-план торгового центра – первый шаг в раскрутке прибыльного, но очень непростого бизнеса.

Особенности бизнеса

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Преимущества и недостатки

Плюсы:

  • грамотная концепция позволит привлечь выгодных арендаторов, а вместе с ними – и покупателей;
  • разносторонняя направленность, не замкнутая исключительно на торговле, помогает лавировать и держаться на плаву, не страшась конкуренции;
  • задача девелопера – сдать объект в эксплуатацию и привлечь арендаторов, после чего центр начнет приносить доход без существенных затрат.

Минусы:

  • огромные стартовые инвестиции, размер которых может вырасти в процессе строительства;
  • большое количество всевозможной документации, как на этапе получения разрешения на застройку, так и в дальнейшем;
  • низкая заполняемость, простой арендных площадей;
  • рост конкуренции в данном сегменте рынка.

Риски

Главный риск строительства крупного торгового объекта заключается в отсутствии арендаторов и низкой заполняемости площадей.

Если риск срыва сроков и затягивания строительства можно предусмотреть и составить договор с подрядчиком таким образом, чтобы виновная сторона сама покрывала убытки, то привлечение арендаторов (продуманный организованный маркетинг) – первоочередная задача, которую нужно решать еще до сдачи ТЦ. Рекламная кампания потребует вложений, исчисляемых тысячами долларов, но эти затраты с лихвой окупятся.

Организационный план

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Регистрация деятельности

Поскольку бизнес требует вложений, исчисляемых миллионами долларов, чаще всего в качестве совладельцев выступают несколько человек, поэтому, в качестве формы собственности отдается предпочтение ООО или ЗАО.

Чтобы все документы, связанные с приобретением или арендой земельного участка (здания), дальнейшей застройкой были в порядке, стоит обратиться к услугам специалистов.

Фирмы, специализирующиеся на проектировании и комплексном сопровождении инвестиционных проектов в строительстве, обеспечат разработку всей необходимой документации и получение разрешений на всех этапах, начиная с исходно-разрешительных документов и заканчивая разрешением на ввод объекта в эксплуатацию.

Привлечение инвесторов

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансыАктуальные данные доступны после заказа бизнес-плана

Исключая (или дополняя) вариант обеспечения строительства за счет ссуды или кредита, выданного банком, организатор бизнеса сталкивается с необходимостью привлечения к делу инвесторов. Как убедить кредитоспособных людей вложить свои деньги в проект, чем их привлечь?

  1. Стать докой в своем вопросе, досконально разобраться в тонкостях и наглядно продемонстрировать наличие управленческих навыков.
  2. Предложить варианты входа и выхода из бизнеса для инвестора (например, продажа своей доли).
  3. Выбрать место, оптимально отвечающее задачам проекта (вполне вероятно, что владелец земельного участка войдет в число инвесторов). Вход инвестора – это кредит, вложение в основные средства и оборудование, лизинг, доля в уставном фонде.

Четкий грамотный бизнес-план, разработанный под конкретный объект с учетом специфики региона, анализа рынка и расчета расходов/доходов станет отправной точкой в переговорах с «кошельками».

Расположение торгового центра

Краеугольный камень проекта – правильное расположение торгового центра. Понятие «правильное» подразумевает:

  • в непосредственной близости от шоссе с высокой проходимостью;
  • в спальном микрорайоне с большим количеством жителей;
  • рядом с удобной автомобильной развязкой;
  • подразумевающее возможность добраться иным транспортом, нежели личным автомобилем;
  • располагающее собственной парковкой или предусматривающее одновременное строительство многоэтажного паркинга.

Этап строительства

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

«Строя» торговый центр на бумаге или мониторе компьютера, важно определиться, как будут двигаться покупательские потоки, исключить тупики и заторы, продумать и создать комфортные условия как для покупателей, так и для арендаторов.

Над строительством ТЦ должна работать дружная команда профессионалов: архитекторы, проектировщики, строители, экономисты и маркетологи.

Заключая договор с подрядчиком, крайне важно предусмотреть все нюансы, касательно нарушения сроков строительства (они влекут за собой дополнительные вложения, нарушают маркетинговую кампанию и дискредитируют застройщика перед общественностью, подрывая его авторитет).

Закупка оборудования

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Поскольку основная прибыль ожидается от сдачи павильонов ТЦ в аренду, специальное оборудование и мебель, возможно, не понадобятся (если арендаторы предпочитают собственную). Как вариант, изучить спрос и сдавать помещения в аренду вместе с мебелью (стеллажи, шкафы, вешалки, столы, стулья).

В обязательном порядке потребуется оборудование для обеспечения электроэнергией, теплоэнергией (или электрообогрев в холодное время года), сантехника для туалетов и бытовых помещений.

Формирование штата сотрудников

Разработкой проектной документации должны заниматься специалисты, строительство передается во власть подрядчика, но готовый к сдаче комплекс не может обойтись без наемных работников. Потребуются:

  • администраторы;
  • бухгалтер;
  • директор (управляющий);
  • уборщики;
  • сантехник;
  • электрик;
  • охранники.

Привлечение арендаторов торговых площадей

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Специфика организации торгово-развлекательных центров предусматривает привлечение одного или нескольких якорных арендаторов. К ним относятся магазины раскрученных торговых брендов, продуктовые, электротехники, одежды. На долю такого арендодателя приходится более 5% торговых площадей, именно он формирует поток покупателей.

Арендаторов можно привлечь:

  • гибкими условиями договора аренды;
  • улучшенным сервисом;
  • интенсивной маркетинговой кампанией, обеспечивающей приток посетителей.

Финансовый план

Инвестиции на старте

В зависимости от местоположения, площади, масштаба строительства колеблется сумма стартового капитала. В среднем по стране она составляет 20-40 миллионов долларов.

Зачастую приходится совмещать деньги инвесторов и банковские кредиты. Очень важно просчитать варианты и составить четкую схему, по которой деньги, взятые под проценты, будут выплачиваться банку.

Расходы и погашение кредитов

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

К расходам относятся оплата необходимых документов, регистрация бизнеса (или услуги специализированной компании). Львиную долю денег «съедает» строительство. В дальнейшем прибавляется заработная плата, налоги, закупка оборудования, текущие расходы, подведение и оплата воды, тепла, электроэнергии, беспроводного интернета.

На первых порах до 10 тысяч долларов ежемесячно уходит на маркетинг и рекламу.

Кредиты с процентной ставкой 12-18% банк дает на долгий срок, например, на 10 лет.

Доходы

Доход (а после – прибыль) начнет приносить только готовый, действующий торговый объект. Доход будет складываться из арендной платы, вносимой арендаторами, и сторонних услуг – рекламы, например.

Расчет прибыли

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Основную прибыль приносят крупные, якорные арендаторы. При должной организации оплата коммунальных услуг полностью ложится на плечи тех, кто снимает в ТЦ площадь.

Арендная ставка за 1 м2 составляет 850-900 рублей.

Срок окупаемости проекта и рентабельность

Чем больше загруженность арендных площадей, тем быстрее и легче окупится проект, выходя на чистую прибыль. Статистически доказано, что при должной рекламе и создании комфортных условий, арендаторы не оставляют «гуляющей» площади, сокращая срок окупаемости проекта. В среднем, речь идет о 3-4 годах.

Для строительства торгово-развлекательного центра мало одного желания. Важно поручить расчеты и составление сметной документации человеку, имеющему соответствующий опыт, все проверить и перепроверить. Стартовые вложения очень велики и именно это исключает право на ошибку.

Заказать бизнес план

Как купить ТЦ в Москве. Инструкция для тех, у кого есть ₽300 млн :: Деньги :: РБК Недвижимость

Рассказываем, что нужно делать человеку, который решил инвестировать в небольшой ТЦ, и сколько можно на этом заработать

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Demian Stringer/ZUMA Wire/ТАСС

В Москве несколько лет подряд растет число торговых центров (ТЦ) небольшого формата — от 3 тыс. до 20 тыс. кв. м арендной площади. По подсчетам Knight Frank, ежеквартально в столице вводят по два — четыре таких ТЦ. Аналитики объясняют эту тенденцию ростом популярности подобных торговых помещений у населения. Горожане стремятся сэкономить и выбирают компактные торговые объекты рядом с домом.

На фоне популярности небольших торговых центров выяснили у экспертов, как купить такой объект, почему важен якорный арендатор и через сколько лет окупится инвестиция.

Торговый центр — комплексная, капиталоемкая инвестиция, которая требует большого вовлечения во все бизнес-процессы. Это — работа с трафиком, управление объектом, повышение лояльности покупателей, проведение мероприятий и многое другое. Поэтому нужно быть готовым к полной вовлеченности во все бизнес-процессы и управления, предупреждают консультанты.

По оценкам экспертов, в среднем для покупки торгового центра небольшого формата (районного ТЦ) потребуется 300–700 млн руб. (или 150–200 тыс. руб. за 1 кв. м). За такую сумму можно купить объект площадью 3–5 тыс. кв. м.

У инвестора есть несколько способов покупки ТЦ. Первый — обратиться в профильные компании. Обычно у них есть своя база, выстроена коммуникация с собственниками. Специалисты могут подобрать объект (под определенные требования или помогут определиться с ним) и сопроводить сделку.

Простой подбор объекта бесплатный. Если нужно провести специализированный подбор либо найти объект по специфическим критериям и сопроводить сделку, то это будет стоить около 3% от стоимости объекта, рассказал партнер Colliers International Станислав Бибик.

Второй способ — найти подходящий вариант самостоятельно, например в интернете. Плюс такого сценария — возможность сэкономить, минус — все риски покупатель берет на себя.

Есть еще один путь — отдать деньги в краудфандинговые платформы, которые занимаются коллективными инвестициями. Когда 10–20 инвесторов объединяют вложения и покупают ТЦ, в итоге каждый получает долю.

Выгодная инвестиция в торговый центр — это, прежде всего, удачное месторасположение: с большим пешеходным трафиком, рядом с метро, дорогой или жилым массивом. Поэтому первое, на что надо обратить внимание при вложении в ТЦ, — локация и еще раз локация. Второе — качество объекта. Третье — состав арендаторов.

«Обязательно должен быть сильный якорный арендатор, который притягивает покупателей. Как правило, это продуктовые супермаркеты. Вторым якорем может быть детский магазин или магазин товаров для дома, а также МФЦ — очень перспективный и интересный якорь в настоящее время», — отметил Станислав Бибик.

Вокруг якорного нужно разместить остальных арендаторов. Они будут сидеть на потоке якоря — это магазины одежды и обуви, аптека, зоомагазин, небольшие детские и спортивные магазины или фастфуд. Этот набор должен быть понятным и эффективным.

Еще необходимо уделить особое внимание качеству актива, добавил руководитель департамента рынков капитала Cushman & Wakefield Алан Балоев.

Речь — о концепции проекта (она должна быть понятной и удобной для посетителей), поэтажных планах (неудобное размещение будет влиять на продажи), конкурентном окружении (не стоит покупать ТЦ, если по соседству еще два объекта подобного формата).

Читайте также:  Как рекламировать услуги: лучшие способы

Также важно обратить внимание на перспективы развития территорий. Возможно, рядом появится станция метро или запланировано строительство крупного жилого комплекса.

Взаимодействие с арендаторами

Еще один пункт, который выделяют консультанты, — качество договоров аренды, включая срок их действия и устойчивость бизнеса арендаторов. Проверка таких документов позволит избежать неприятных ситуаций.

К примеру, можно купить торговый центр, а договор с основным арендатором истекает через полгода. Или договор до 2030 года, а продажи низкие.

Поэтому потенциальный инвестор должен понимать, как чувствует себя арендатор, не придет ли он через месяц за скидками, потому что локация не работает.

Эксперты советуют провести анализ, сопоставив арендные платежи и торговые обороты. Например, коэффициенты аренды для продуктового супермаркета составляют 5–8% от годового товарооборота. Таким образом, если магазин торгует на 100 млн руб. в год, он может платить за аренду 5–8 млн руб. Если это аптека или магазин одежды, то показатель аренды способен достигнуть 15–30% от товарооборота.

После того как нужный объект найден и инвестора устраивает цена (например, это ТЦ в жилом массиве, в нем хороший набор арендаторов, понятный поток), начинается процедура проверки объекта.

Она состоит из трех больших блоков — юридического, технического и финансового. «Проверку нужно проводить после подписания соглашения о намерениях с продавцом.

Это значит, что пока будущий покупатель будет проверять состояние ТЦ, продавец никому его не продаст», — отметил партнер Colliers International.

Первое — нужно проверить пакет документов: на землю, здание, свидетельство о праве собственности, изучить договоры со снабжающими организациями. Необходимо убедиться в легитимности существования здания. Проектирование, строительство и ввод должны проходить в рамках закона, чтобы постройка потом не пошла под снос.

Второе — убедиться в надлежащем техническом состоянии торгового центра. Это качество постройки, планировка, эвакуационные выходы, состояние инженерных систем (лифты, эскалаторы, кондиционирование) и т. д.

Третье — провести проверку финансового блока. Изучать бухгалтерию — поступление и расходование денежных средств, наличие задолженности.

После проверочных мероприятий составляется договор купли-продажи. На этом этапе может быть скорректирована цена. Например, в рамках проверки нашли неполадки на 5 млн руб. (не работает дверь, сломан кондиционер). Покупатель может настаивать на снижении стоимости объекта на эту сумму.

Если есть юридические или технические риски, в договор следует добавить блок гарантий. Здесь можно указать, что объект не в залоге, в отношении него не ведутся судебные споры, на него не претендуют третьи лица, построен в соответствии с нормами и т. д. После сделки регистрация перехода права собственности происходит в период от пяти до 12 рабочих дней.

Управлять торговым центром инвестор может самостоятельно, сформировав команду. От профессионализма последней будет зависеть успех бизнеса.

Чтобы выстроить эффективную работу по управлению ТЦ, необходимо понимание управленческих и организационных аспектов, касающихся будущей работы торгового комплекса и управления им.

Это управление и администрирование, регулирование отношений с арендаторами, бухучет, эксплуатационный контроль, реклама и многое другое, отметила руководитель отдела управления торговой недвижимостью CBRE Елена Кислицына.

Доходы от аренды минус расходы на эксплуатацию и управление — отношение данного показателя к стоимости актива и определяет его доходность, пояснил Алан Балоев. По словам Станислава Бибика, торговый центр небольшого формата может приносить 11–13% годовых. Для сравнения, ставки по депозитам в банках находятся на уровне 5%. Окупиться такое вложение может за семь — девять лет.

Самая большая статья расходов — налоговые платежи, а именно налог на имущество. Он исчисляется на основе кадастровой стоимости, которая сейчас приравнена к рыночной стоимости. Ставка — 1,7%, она растет. Это нужно учитывать.

Еще одна значимая статья расходов — операционные издержки. Они связаны с функционированием самого ТЦ. Это эксплуатация и обслуживание инженерных систем (лифты, эскалаторы, кондиционеры, расходы на администрацию), охрана, уборка, управление и коммунальные услуги. По подсчетам экспертов, в среднем издержки составляют 4–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год.

Сколько потребуется времени

Чтобы купить торговый центр, в общей сложности потребуется 6–12 месяцев. Многое будет зависеть от критериев покупателя. При стандартных запросах обычно до полугода уходит на поиск объекта и переговоры с продавцом, до трех месяцев — на проверку объекта и столько же на заключение самой сделки.

«Но чем агрессивнее ожидания, тем сложнее оперативно подобрать опции. К примеру, человек хочет окупаемый за два года проект. Искать подходящий объект можно 15 лет, а бывают случаи, когда нужный вариант находился за неделю», — отметил глава департамента рынков капитала Cushman & Wakefield.

Перед покупкой ТЦ лучше «потренироваться» на стрит-ретейле (помещения на первых этажах: аптеки, магазины) — этот формат более понятен начинающему инвестору. Здесь один арендатор, выстроить взаимодействие с которым гораздо проще, чем с пулом арендаторов. Кроме того, сам бизнес менее капиталоемкий. Инвестиции в стрит-ретейле начинаются от 20 млн руб.

После того как инвестор «попробовал» стрит-ретейл, может переключаться на торговые центры районного формата.

Ук тц: как открыть бизнес в торговом комплексе — «сбербанк»

Когда нужно было подписывать договор, мы сидели втроём: один открывает, я подписываю, третий ставит печати. Это реально был конвейер — сотни страниц и огромная куча правил. Вывод из них один — ты зависишь от ТЦ вообще во всём.

Ты не можешь открыться на минуту позднее, иначе штраф. Несколько раз наши администраторы опаздывали или менялись графиками, но забывали об этом. На каждом участке стоит охрана и всё это контролирует. Они просто приходят в 10:05, фотографируют — ты закрыт.

Тебе приносят потом акт о нарушении, платишь штраф — 500 долларов. Начальник охраны сказал, что штраф может прийти и через восемь месяцев: «Ждите, что решит управляющая компания». И закрываться тоже не имеешь права раньше.

Если центр работает 31 декабря, то ты тоже должен.

Ты всё должен согласовывать, каждый свой чих: что-то наклеить, поставить экран. Все работы делать после закрытия. В договоре написано (я так смеялась): «Ни при каких обстоятельствах не принимать товар в рабочие часы ТЦ». Самое интересное, что если у тебя нет разрешения, то ты в принципе после закрытия ТЦ не имеешь права там находиться.

У тебя всё завязано на них. Даже клининг — в договоре прописано, что регулярно должна производиться уборка помещения, мусор — сортироваться и в определенные часы забираться.

Ты можешь взять их клининг-службу, которая стоит дороже, и она соблюдёт эти все правила и может приходить в удобное для тебя время.

Но ТЦ тебя не ограничивает: можно пригласить и свою службу, но каждый день придётся получать разрешения, пропуск на вход и выход, а убираться можно только в нерабочие часы торгового центра.

Ты не можешь раздавать флаеры, потому что в ТЦ есть своя служба, которая за 8 тысяч в день раздаёт их по согласованию. У нас администратор, очень инициативная, стоит с корзиночкой со скидками.

Мы ей «прочертили» невидимую линию и сказали: ты можешь стоять в студии у входа и призывать клиентов, но не можешь выходить [в холл], потому что сразу прибежит охранник и скажет: «Вы тут несанкционированно что-то раздаёте».

Никакие щиты вроде «Happy hour!» тоже нельзя поставить, а двери всегда должны быть открыты.

Нельзя, чтобы музыка была громче фоновой музыки в ТЦ. Захотели на День святого Валентина шарики — ты это согласовываешь. Чтобы шампанское было — ты об этом пишешь: «Всё под мою ответственность».

Ты не можешь ставить микроволновки и разогревать еду. Сотрудникам нельзя есть на лавках ТЦ. У нас они в подсобке едят или идут в кафе.

Правил просто куча, и всё — 500 долларов, 500 долларов за каждый чих…

На днях приносят нам бумажку о том, что завтра будет вместе с Роспотребнадзором проверка всех помещений в связи с коронавирусом. У всех должны стоять огромные дезинфекторы воздуха по 20 тысяч и бесконтактные термометры.

Мы это всё закупили, а потом оказалось, что никакой проверки не будет, а ТЦ нужна только эта бумажка, где ты написал: «Да, я проинформирован, и у меня все это есть» и подписался, что на тебе ответственность, чтобы ТЦ эту бумажку либо у себя сложил, либо в Роспотребнадзор сдал.

Теперь у нас есть бесконтактные термометры и вот эта штука, которую некуда поставить. И ещё, как выяснилось, медицинское оборудование не подлежит возврату.

Изначально каждая такая мелочь была как что-то суперстрашное: ничего нельзя! В итоге оказывается, что многие вещи делать можно, просто ты это согласовываешь.

Как построить большой торговый центр: сколько стоит, какова прибыль, важные нюансы

Земельный фонд Российской Федерации разделен на земельные участки различных категорий и видов. Это необходимо для эффективного контроля использования и минимизации потерь свойств земли.

Самым главным классификатором является категория участка, которая отражает правовой статус использования земли.

Вид земельного участка определяется по установленным муниципалитетом правилам землепользования или застройки территории.

Индивидуальное жилищное строительство – вид разрешенного использования, при котором на земельном участке может быть построен жилой дом не выше 3-х надземных этажей. Для строительства жилья могут быть использованы две категории: земли населенных пунктов и сельскохозяйственного назначения.

Перевести земельный участок из одной категории в другую сложно. Легче изменить вид разрешённого использования (ВРИ). Такая процедура проводится в более низких инстанциях, что обеспечивает выдвижение к вам простых требований.

Категорию земли и вид разрешённого использования можно узнать в правовых актах муниципалитетов или же договорах, по которым вы являетесь собственником. Решение об изменении ВРИ принимается органом местной исполнительной власти.

При положительном ответе изменение должно быть зафиксировано в Едином государственном реестре недвижимости. Перевод земли из ИЖС в другой вид использования необходим в тех случаях, если вы хотите возвести на своем участке объект коммерческой деятельности.

По заявлению в орган местного самоуправления владелец участка без труда сможет изменить вид разрешенного использования.

Читайте также:  Как открыть производство бумажных стаканчиков: оборудование, технология

Подготовка к строительству

В первую очередь нужно составить бизнес-план, учитывающий все аспекты строительства. Так, необходимо тщательно проанализировать рынок торговой недвижимости города, чтобы выявить наиболее перспективное направление, правильно определить формат и площадь объекта, разработать общую концепцию торгового комплекса.

Затем нужно выбрать земельный участок. Участок лучше подбирать в месте с хорошо развитой транспортной инфраструктурой – чтобы поблизости от вашего объекта были остановки общественного транспорта и станция метрополитена.

Кроме того, участок следует подбирать в той части города, для которой торговые центры являются наиболее дефицитными, что позволит снизить конкуренцию.

Особенности бизнеса

  Где лучше открыть ИИС — сравнение тарифов брокеров

Преимущества и недостатки

Плюсы:

  • грамотная концепция позволит привлечь выгодных арендаторов, а вместе с ними – и покупателей;
  • разносторонняя направленность, не замкнутая исключительно на торговле, помогает лавировать и держаться на плаву, не страшась конкуренции;
  • задача девелопера – сдать объект в эксплуатацию и привлечь арендаторов, после чего центр начнет приносить доход без существенных затрат.

Минусы:

  • огромные стартовые инвестиции, размер которых может вырасти в процессе строительства;
  • большое количество всевозможной документации, как на этапе получения разрешения на застройку, так и в дальнейшем;
  • низкая заполняемость, простой арендных площадей;
  • рост конкуренции в данном сегменте рынка.

Риски

Главный риск строительства крупного торгового объекта заключается в отсутствии арендаторов и низкой заполняемости площадей.

Если риск срыва сроков и затягивания строительства можно предусмотреть и составить договор с подрядчиком таким образом, чтобы виновная сторона сама покрывала убытки, то привлечение арендаторов (продуманный организованный маркетинг) – первоочередная задача, которую нужно решать еще до сдачи ТЦ. Рекламная кампания потребует вложений, исчисляемых тысячами долларов, но эти затраты с лихвой окупятся.

Предброкеридж

Предброкеридж – это предварительные переговоры с компаниями, являющимися потенциальными арендаторами площадей будущего ТЦ.

Основной целью проведения таких переговоров является анализ интереса к проекту со стороны потенциальных арендаторов, заключение предварительных соглашений о намерениях.

На этом же этапе может возникнуть необходимость внесения в проект комплекса и его концепцию изменений по требованию потенциальных арендаторов. Зачастую якорные арендаторы просят спроектировать отдельные входы, выходы на парковку, санузлы и так далее.

Закупка оборудования

Прежде чем покупать оборудование, постарайтесь рассчитать количество посетителей магазина и оценить их предпочтения.

Есть три вида торгового оборудования для супермаркета: кассовое, холодильное и сухое, т.е. стеллажи. Рассчитайте приблизительный ежедневный оборот точки, разделите на среднюю цену — получится среднее количество позиций, которые вы будете продавать. Исходя из этого можно посчитать примерную площадь для хранения продуктов.

Холодильные агрегаты могут быть встроенными и выносными. Встроенные удобнее, но они снижают температуру в торговом зале и часто становятся причиной неприятных запахов. А выносные холодильники занимают больше места и стоят дороже.

Витрина — это своего рода реклама супермаркета. Важно, чтобы она была яркой и привлекательной и отражала ваши плюсы. Ваше преимущество — низкие цены? Тогда подойдет простая витрина и вывеска с оповещением о скидках. Если же у вас гастрономическая лавка, оформите витрину максимально эстетично и привлекательно.

Также вам нужно купить и подключить кассовое оборудование, терминалы для безналичной оплаты, электронные весы с процессором, ПО для учета товаров.

Контрольно-кассовые аппараты и компьютерные POS-терминалы связаны с базовым компьютером магазина, где ведется учет товаров и хранится база. Сейчас многие компании предлагают готовые решения для торговых точек.

Есть даже готовые кассовые боксы, включающие терминал, конвейер для движения продуктов по ленте и приемную зону.

Строительство

Чтобы построить торгово-развлекательный центр в короткий срок и без неприятных сюрпризов нужно очень тщательно выбрать строительную компанию.

Это должна быть компания с большим опытом в строительстве подобных объектов и хорошей репутацией, что дает какие-никакие гарантии того, что работы будут выполнены качественно и в срок.

И даже если компания имеет безупречную репутацию, строительство необходимо контролировать, и если вы не можете делать то лично, вам потребуется доверенное лицо, человек, который будет проверять качество выполняемых работ, соответствие работ графику, вести учет строительных материалов и так далее.

Как открыть торговый центр, не имея опыта?

Сергей Полевиков запустил свой первый торговый в Санкт-Петербурге. Он оценивает себя как девелопер-любитель, но не собирается останавливаться на одном проекте.

Почему вы пришли именно в этот бизнес?

В 2007 году в рамках диверсификации бизнеса мы начали присматриваться к активам, которые не требовали столь внимательного отношения к операционным процессам, как наш основной бизнес по производству мостовых конструкций. В менеджменте есть такой показатель – количество времени, потраченного на управление. Так вот, на управление ТЦ не нужно тратить много времени. В этом плане торговые активы оказались наиболее интересны.

В какую сумму вам обошелся проект торгового ?

3,5 млрд рублей. Это планируемые траты, сумму мы просчитали изначально.

Использовались ли кредитные средства?

Ни один серьезный проект невозможно реализовать без привлечения кредитов. Мы взяли 1 млрд. рублей на 10 лет у Западно-Сибирского банка Сбербанка России.

В какие сроки вы планируете окупить проект?

В 2007 году сроки окупаемости «Монпансье» оценивались в 4-4,5 года. Сейчас мы рассчитываем на 7-8 лет с учетом достаточно серьезной волатильности рынка. Еще в начале года никто не мог предположить, что на рынке будет не комфортная обстановка для инвесторов, нестабильность с кредитными ставками, курсом доллара. Надеюсь, что все это скоро пройдет, а торговый центр останется.

Собираетесь ли вы корректировать арендные ставки в связи со сложной экономической ситуацией?

Арендная плата состоит из двух частей – базовой ставки и процентной части с оборота. У нас большинство ставок зафиксировано в долларах. Пересматривать их мы пока не планируем.

Возможно, если к нам обратятся партнеры, особенно «столпы», на которых держится ТЦ – Prisma, «Мираж Синема», «Макдональдс», «Дети», «Детский мир» – то в процессе переговоров мы рассмотрим возможность уменьшения ставок.

Сейчас мы говорим о фиксации некоего коридора колебаний доллара.

В Приморском районе открыто много торговых центров, чем вы рассчитываете привлекать посетителей?

У людей есть потребность ходить в торговые центры не просто за покупками, а для того, чтобы провести время и получить удовольствие. В разработке концепции участвовала компания JLL, которая, следуя мировой тенденции, посоветовала нам включить в комплекс развлекательную составляющую.

Жители крупных городов устали тратить время на дорогу, пробки и хотят проводить досуг недалеко от дома, поэтому помимо магазинов здесь есть кинотеатр, рестораны, скоро откроется фитнес- во многом ориентирован на семью, где есть дети, у нас работает детский развлекательный центр , игровые комнаты, по выходным с детьми играют аниматоры, вскоре откроется контактный зоопарк.

По-моему, получилось неплохо, хотя я могу быть предвзятым, так как говорю о своем детище.

  • Задействовали ли вы свое производство при строительстве ТЦ?
  • Часть материалов, в частности гипсокартон и штукатурные смеси мы поставляли со своего завода.
  • Собираетесь ли тиражировать опыт?

Пока опыт понравился, посмотрим, какие он будет приносить доходы. Наиболее вероятные места для строительства аналогичных проектов – Ставрополь и Петербург. Но будем рассматривать и другие города-миллионники.

Ольга Крыкова

, специально для Retail.ru

Запуск и маркетинг

По завершении строительства и отделки потребуется некоторое время на подготовку объекта к запуску. Как правило, достаточно двух недель.

В течение этого времени арендаторы подготавливают свои площади, а владелец занимается маркетингом объекта – чтобы об открытии нового торгового комплекса знали как можно большее число потенциальных покупателей.

Также необходимо провести масштабную рекламную кампанию. Удачным шагом является проведение торжества по случаю открытия – масштабные мероприятия привлекают большое количество людей, и если торговый центр им понравится, они станут его постоянными клиентами.

Российский ритейл теряет клиентов

В России описанная тенденция только начинает зарождаться. Так, объем продаж одежды, обуви и аксессуаров к ним за 2021 года практически не изменился с показателями, достигнутыми годом ранее.

Однако за аналогичный период онлайн-покупки той же продукци совершили на 20% больше людей. Восходящий тренд наблюдается и в 2019 году.

За первые 6 месяцев объем онлайн-продаж увеличился на 26%, достигнув в денежном выражении 725 миллиардов рублей.

В то же время посещаемость торговых центров продолжает снижаться. По подсчетам аналитиков, показатель Shopping Index (рассчитывается как количество посетителей на 1 тысячу кв.м.) в столице за 2021 год уменьшился на 13% в сравнении с данными за 2013 год.

В частности, магазины розничной торговли, занимающиеся продажей одежды и обуви, сообщили о снижении спроса на 18%. Изменение поведения покупателей наблюдается не только в столице, но и в регионах.

В связи с этим ритейлеры вынуждены переориентировать стратегию развития в пользу e-коммерции.

Аналитики отмечают, что в случае сохранения текущего тренда, число точек, торгующих одеждой, в ближайшие годы уменьшится примерно на 5-7%. А скоро до 15% данного сегмента российского рынка займут интернет-магазины.

Сколько нужно вложить денег на старте

Размер вложений в небольшой супермаркет начинается от 1 млн. рублей и заканчивается несколькими миллионами. Все зависит от города, помещения, ассортимента, площади магазина и других характеристик. Например, если у вас ограничен бюджет, можно договориться с поставщиками о максимальной отсрочке на оплату первой партии товара.

  • регистрация бизнеса (ООО), получение необходимых разрешений — 60 000 рублей;
  • оплата аренды — от 100 000 рублей;
  • ремонт помещения — от 50 000 рублей (расходы минимальны, если вы купили здание действующего или бывшего магазина);
  • оборудование для магазина — от 500 000 рублей;
  • первая закупка — от 300 000 рублей;
  • реклама — от 50 000 рублей.

Также нужно иметь оборотный капитал хотя бы на 3 месяца работы — на оплату аренды, зарплаты персонала, ассортимента товаров, коммунальных платежей, налогов. В первые месяцы работы магазин вряд ли будет приносить стабильную и высокую прибыль.

Часто для запуска такого бизнеса привлекают соучредителей, инвесторов.

Также потребуются ежемесячные вложения:

  • аренда — от 100 000 рублей;
  • фонд оплаты труда — от 200 000 рублей;
  • покупка товаров — от 300 000 рублей;
  • реклама — от 10 000 рублей;
  • коммунальные платежи — от 20 000 рублей;
  • дополнительные расходы — от 30 000 рублей.
Читайте также:  Как бесплатно раскрутить интернет-магазин

( 2 оценки, среднее 5 из 5 )

Как выбрать место для магазина и другие советы по развертыванию розничной сети

Можно выделить следующие способы эффективного развертывания розничной сети, которые используют наиболее успешные торговцы на российском рынке:

  • франчайзинг;
  • покупка действующего бизнеса путем слияний или поглощений;
  • строительство своих магазинов собственными силами с применением как только собственного, так и заемного финансирования.

Для создания или развития существующей розничной сети необходимы следующие виды ключевых ресурсов:

Важность финансовых ресурсов объяснять нет необходимости. Безусловно, компания может привлекать инвестиции и заемные средства, но уровень первых ограничен риск-менеджерами инвестиционных фондов или прочих институциональных инвесторов, а уровень вторых непосредственно зависит от капитализации компании.

Если говорить о втором факторе, то его влияние на быстро развивающихся рынках зачастую даже выше, нежели влияние финансового фактора. Если сеть не заняла какое-либо перспективное место, то оно досталось конкурентам и сеть проиграла дважды: первый раз, когда она потеряла свой возможный доход, а второй — когда этот доход получил конкурент.

Если ранжировать каждый из способов развития сети по капиталоемкости, то получается следующая последовательность:

  • покупка бизнеса (затраты наиболее высоки, так как помимо оценочной стоимости имущества компании необходимо еще и заплатить за некоторые нематериальные активы приобретаемой компании, безусловно, в случае если компания не испытывает финансовых проблем и не находится в стадии банкротства);
  • строительство;
  • франчайзинг.

Ранжирование по затратам времени дает следующую картину:

  • строительство (максимальные затраты времени: непосредственно приобретение земельного участка и строительство, набор персонала, тренинги и т. д.);
  • приобретение существующих розничных активов (необходимо время на осуществление сделки и время на интеграцию бизнес-процессов);
  • франчайзинг.

Мы видим, что с точки зрения затрат времени и капитала расширение деятельности розничной сети наиболее эффективно осуществлять с помощью программы франчайзинга. Безусловно, ради высокой скорости необходимо поступиться определенной долей прибыли. Если проранжировать сети, организованные на разных принципах, по доли прибыли, остающейся в их распоряжении, то получается следующая картина:

  1. Сети, полностью принадлежащие собственнику, не отдающие на аутсорсинг логистические и иные операции, владеющие всеми объектами недвижимости, которые используются сетью для осуществления деятельности. В этом случае мы имеем дело с квазивертикально интегрированной компанией, которая имеет в своем распоряжении маржу как владелец недвижимости (магазины как объекты недвижимости), как оператор розничной торговли (магазины как точки продаж и объекты управления ассортиментом) и как логистический оператор (операции по транспортировке и складированию).
  2. Сети, полностью принадлежащие собственнику, частично отдающие на аутсорсинг логистические и иные операции, арендующие все или часть объектов недвижимости, которые используются сетью для осуществления деятельности. В этом случае сеть недополучает часть доходов от деятельности по аутсорсингу и не получает доход в качестве собственника недвижимости.
  3. Сеть, основанная на принципах франчайзинга. Такая сеть не только не получает доход как собственник недвижимости и логистический оператор, но и отдает часть маржи по розничным операциям франчайзи.

Из этой классификации очевидно, что владение сетью полностью, включая и недвижимость, дает наибольшую валовую маржу и самые минимальные риски, а использование франшизы позволяет получить только часть прибыли с осуществления розничной торговли на определенной территории. Но так же очевидно и то, чтоэффективность использования инвестиций обратно пропорциональна величине маржи, остающейся в распоряжении торговца. В случае франчайзинговой сети финансовые ресурсы франчайзера используются наиболее эффективно — на реализацию наиболее ключевой функции — создание и тиражирование эффективных технологий розничной торговли. Сети, построенные на принципе франчайзинга, наиболее полно реализуют концепцию финансовой логистики — тотальное сокращение издержек по всей цепи поставок.

  • Роль логистической инфраструктуры в розничной торговле
  • Роль логистической инфраструктуры в розничной торговле проявляется в следующих составляющих:
  1. Размещение магазина.
  2. Выбор типа помещения предприятия розничной торговли.
  3. Создание инфраструктуры отдельных торговых точек (магазинов).
  4. Место нахождения и тип распределительного центра или центров сети или просто складских помещений, обеспечивающих деятельность розничной сети.

Как известно, магазин характеризуется тремя основными параметрами — местом,местом и местом. Эта лишь отчасти шутливая сентенция имеет право на жизнь, так как значение данного фактора на порядок превышает значение таких факторов, как площадь торговой точки и другие ее характеристики. Если мы говорим о местоположении торговой точки, то мы сразу же сталкиваемся со следующими важными параметрами, которые влияют на логистику магазина:

  • наличие удобных подъездов к месту расположения.
  • человеческий поток, пешеходный или транспортный, проходящий вблизи места размещения торговой точки.

Ряд форматов вообще не предполагает использование складских площадей, а в ряде форматов (в гипермаркетах), складирование возможно осуществить на той же площади, с которой осуществляются розничные продажи. Каждый из форматов розничной торговли предъявляет специфические требования к объектам недвижимости. Эти требования обобщены в табл. 1.

Таблица 1. Требования к недвижимости у торговых предприятий различных форматов.

Формат Высота помещения Требования к отделке Логистика потоков
Гипермаркет 10 м (обусловлена необходимостью организации вторых и третьих ярусов стеллажей для хранения товарных запасов) Средние Отличная транспортная доступность, большая парковка
Супермаркет 3,5-5 м (необходима для создания комфортной атмосферы) Высокие Хорошая транспортная доступность, наличие парковки, наличие пешеходных потоков
Дискаунтер 2,5-3,5 м (стандартная высота торговых помещений среднего класса) Ниже среднего Большие пешеходные потоки, наличие парковки
Магазину дома 2,5-3,5 м (стандартная высота торговых помещений среднего класса) Средние Проходное место, наличие парковки не принципиально

Помимо того, что тип помещения розничной торговой точки в значительной мере определяется форматом, он также зависит от типа расположения торговой точки. Выделяются следующие типы расположения торговых точек:

  • стрит ритейл (или уличная розничная торговля) — отдельно стоящие магазины, находящиеся в торговом районе или на торговой улице с входами с улицы;
  • в составе торгового центра;
  • отдельно стоящий магазин, находящийся в жилом районе (типа отдельного дискаунтера или супермаркета, стоящего в центре жилого квартала);
  • отдельно стоящий магазин, расположенный на загородной трассе или в других частях города, который в силу размера сам является местом притяжения покупателей.

Понятно, что в последнем случае анализ логистики потоков покупателей некоторым образом усложняется, — необходимо не только проанализировать существующие потоки, но и спрогнозировать увеличение потоков после открытия магазинов такого типа и выхода их на плановые показатели работы. Особенно актуальным этот вопрос становится в случае проектирования такого рода магазинов или крупных торговых центров в центральных районах города или на трассах с недостаточной пропускной способностью. В этом случае есть значительный риск того, что после открытия крупной торговой точки возросшие транспортные или пешеходные потоки вызовут значительные «пробки», что оттолкнет потенциальных потребителей.

Рассмотрим общие подходы, применяемые при выборе места для розничной торговой точки.

Как обычно открываются магазины? В лучшем случае — после несложного маркетингового исследования.

Проводится субъективный анализ уже работающих магазинов, собираются отрывочные сведения о конкурентах, составляется упрощенный социографический портрет территории: бедный район, элитный…

Определяется, велик ли людской поток в месте, где планируется новый торговый объект. Дальше решение диктует интуиция, здравый смысл владельцев компании и ее менеджеров.

Но проходит несколько месяцев, и выясняется, что выручка вполовину меньше, чем ожидалось. Менять же что-то уже поздно: в оборудование и ремонт магазина вложены немалые деньги, арендная плата внесена на год вперед. Хуже того, часто у фирмы вообще нет никакой методики, которую можно было бы регулярно использовать для принятия решения о закрытии нерентабельных магазинов.

Проблема осложняется еще и тем, что торговых помещений на рынке часто не хватает. Оценивать предложения, поступающие от риелторов, приходится быстро, иначе есть опасность остаться ни с чем.

Выход в этой ситуации только один — использовать более совершенные способы прогнозирования, помогающие избежать грубых ошибок.

Один из них — метод экспертной оценки, который позволяет объединить объективные показатели и субъективные мнения о торговом объекте.

Математически зависимость между характеристиками торговой точки и ее финансовым результатом описывается с помощью специального нормирующего коэффициента. Чтобы получить этот показатель, проводится экспертная оценка уже работающих магазинов сети по ряду критериев.

Затем субъективная оценка — в ее количественном выражении — сравнивается с объемом выручки каждого магазина. Это легко сделать, разделив среднюю (например, среднемесячную) выручку торговой точки на соответствующую величину оценки.

Полученное число и есть нормирующий коэффициент.

Какова точность подобных прогнозов и от чего она зависит? Если нормирующие коэффициенты разных магазинов не отличаются друг от друга больше чем на 5-10%, вам крупно повезло: вы приобрели незаменимый бизнес-инструмент. В таком случае прогноз выручки новых магазинов, которые вам придется оценивать, будет в пределах тех же 10%.

Однако описанный выше случай идеален. В реальности картину, которую вы хотели бы получить, могут исказить ряд субъективных факторов.

Во-первых, нужно правильно выбрать наиболее важные критерии оценки и найти механизм, позволяющий описать их количественно. А это не всегда легко. Одно дело измерить торговую площадь в квадратных метрах, другое — замерить интенсивность людского потока, текущего мимо магазинов, или уровень благосостояния жителей окрестных улиц. Придется проявить и терпение, и фантазию.

Например, уровень «элитности» района некоторые эксперты определяют таким оригинальным способом: подсчитывают количество дорогих стеклопакетов на окнах и марок дорогих вин на витринах в ближайшем супермаркете.

«Проходимость» торговой точки можно определить, просто встав рядом и подсчитав, сколько людей проходит мимо.

Менеджеру, владеющему основами мерчендайзинга, достаточно окинуть взглядом торговый зал, чтобы оценить удобство его планировки.

Чтобы облегчить эту работу, безошибочно подобрать и количественно оценить критерии оценки, можно посоветоваться со специалистом по коммерческой недвижимости. Если же говорить в общих чертах, то стандартный набор факторов, влияющих на объем выручки, будет таким:

  • площадь магазина;
  • удаленность от входа в торговый центр;
  • этаж, на котором расположен магазин;
  • удобство внутренней планировки магазина;
  • расположение торгового центра, в котором работает магазин;
  • количество людей, проходящих мимо торгового центра за единицу времени;
  • удобство подхода и подъезда к торговому центру;
  • наличие у торгового центра парковки;
  • конкурентная обстановка в близлежащем районе;
  • социография района.

Перечень этих факторов может быть длиннее или короче — в зависимости от формата магазина, его потребительской аудитории и задач, которые вы ставите. Чем больше критериев учтено при оценке, тем точнее будет прогноз. Однако не следует увлекаться: результат на 80% определяют три основных критерия оценки.

Диапазон применения системы экспертной оценки не ограничивается прогнозированием выручки в розничной торговле. Ее можно использовать для принятия управленческих решений в любой сфере бизнеса.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector